Documentos em uma compra e venda de imóveis.

Você sabe quais solicitar?

A compra e a venda de imóveis são negócios que envolvem tanto um valor financeiro como envolve emoções. Nossa sociedade é patrimonialista portanto aprendemos desde criança que precisamos ter nossa casa própria , nosso lar.

O momento de adquirir a casa própria é um misto de alegria e ansiedade mas que requer muito cuidado para não se transformar em um pesadelo.

Trarei nesse artigo alguns documentos que devem constar obrigatoriamente em uma transação de compra e venda de imóveis. Vale lembrar que não confere uma segurança absoluta mas diminui consideravelmente o risco.

Documentos do imóvel.

A primeira coisa que o futuro comprador deverá solicitar será a matrícula do imóvel, lá será possível saber se o imóvel possui algum tipo de restrição e também terá toda a cadeia dominial do imóvel desde o primeiro comprador. Também será possível verificar uma infinidade de situações como por exemplo :

Se é um bem de família, nesse caso de forma voluntária o que o torna inalienável, isto é , só poderá ser vendido mediante autorização judicial e com parecer do Ministério Público.

Também constará na matrícula do imóvel a existência de servidões; usufruto; penhoras; doações ; usucapião ; tipo e metragens de edificações ; como também as metragens e confrontações. Essas são somente alguns exemplos que a partir daí concluímos que a matrícula é o documento mais importante do imóvel.

Outra coisa que a matrícula também vai mostrar é se realmente quem está vendendo é o legitimo proprietário .

Onde requerer a matrícula do imóvel ?

A matrícula poderá ser requerida junto ao cartório de registro de imóveis do local onde está situado o imóvel .

E se o imóvel não possuir matrícula ?

Alguns imóveis mais antigos poderão possuir um documento chamado de transcrição, que será possível a partir dele requerer a abertura da respectiva matrícula. Caso não possua matrícula , a partir de uma análise detalhada do caso concreto, poderá ser manejada uma ação de usucapião, uma forma originária de aquisição da propriedade.

Certidões negativas de débitos fiscais:

Será necessário requerer as certidões de débitos municipais como por exemplo do IPTU, por ser uma tributo que acompanha o imóvel , caso haja débitos é possível levar a perda do imóvel. Também é necessário requerer a certidão negativa de débitos estaduais e federais.

Outra certidão referente ao imóvel é a certidão negativa de débitos condominiais , que deverá ser fornecida pelo síndico ou pela administradora do condomínio. As cotas condominiais também tem natureza propter rem , ou seja pertence o imóvel. Tal certidão deverá ser devidamente assinada pelo sindico acompanhada da ata que o elegeu.

Também deverá ser solicitada a certidão negativa de imóveis enfitêuticos para conferir se o imóvel não está localizado em área da união. Deverá ser solicitado na Secretária de patrimônio da União.

Também será necessário a documentação tanto do vendedor como do comprador.

Documentos do comprador e do devedor:

Será exigido do comprador a apresentação dos seguintes documentos : Carteira de identidade ; CPF; CTPS e passaporte no caso de comprador estrangeiro. Além de comprovante de residência atualizado , os documentos exigidos pela instituição financeira caso seja um imóvel financiado. No caso de pagamento parcelado é recomendável que o vendedor solicite comprovação da saúde financeira do comprador.

O comprador também deverá providenciar junto ao cartório de Registro Civil de pessoas naturais a certidão de estado civil atualizado.

Podemos dizer solicitar os mesmos documentos para o vendedor além das Certidões negativas de débitos trabalhistas junto ao site do Tribunal Regional do Trabalho(TRT ) Tribunal Superior do Trabalho (TST) para se certificar que o vendedor não possui débitos trabalhistas que possam levar a perda do imóvel através de uma penhora.

Deverá ser solicitada a certidão negativa de protestos junto ao cartório de protestos tanto da localidade do imóvel como na do domicilio do vendedor para conferência de possíveis dívidas do vendedor.

É possível que a compra e venda possa ser realizada por procuradores então esses também deverão apresentar um rol de documentos que comprovem sua capacidade para a realização da transação. Basicamente são os mesmos documentos pessoais solicitados para o vendedor e o comprador, porém deverá ser solicitado uma certidão da procuração pública atualizada, que tem como objetivo se assegurar que a procuração não foi revogada.

Outra situação muito comum é o pagamento do imóvel ser complementada com automóveis , portanto é necessário a apresentação dos documentos como cópia do CRV, cópia do CRLV, tabela fipe com valor atualizado e consultas de multas e débitos de IPVA, junto ao detran.

Caso o imóvel pertença a uma pessoa jurídica deverá ser apresentado os seguintes documentos:

1- Contrato social ou estatuto social atualizado

2- Cartão CNPJ

3- Documentos de todos os sócios

4- CND – Municipais, Estaduais e Federais da empresa.

5- CND de questões trabalhistas e de protestos.

É mister mencionar que esses documentos são para imóveis urbanos , no caso de imóveis rurais será necessário levantar o certificado de cadastro de imóvel rural , a certidão negativa de débito do Imposto Territorial rural.

Os imóveis rurais dependendo de onde está localizado talvez precise de certidões ambientais para verificar se o imóvel se encontra em áreas de preservação ou se possuem algum tipo de servidão.

Como já foi dito anteriormente todos os documentos mencionados servirão para uma análise mais detalhada sobre a situação do imóvel, do vendedor e do comprador. As certidões poderão ser retiradas tanto pelos partes como por um corretor de imóveis ou de um advogado especializado.

E se as certidões mostrarem algum problema o que fazer ?

Bem, caso haja algum problema em relação da documentação do imóvel ou das partes , o profissional contratado para fazer a análise de risco não deverá fazer juízo de valor e decidir pelo cliente mas sim mostrar todos os pontos controvertidos e apresentar as possíveis soluções para a concretização do negócio.

Uma observação, basicamente todas as certidões poderão ser emitidas via on-line e algumas terão custos outras não , mas deverá ser observado o prazo de validade de cada uma.

Portanto se você gostou deste conteúdo , compartilha com que precisar e se ainda ficou com dúvida é só mandar sua dúvida para o e-mail : contato@ivyaraya.com.br

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