Associação de moradores possui legitimidade para cobrança de taxas de não associados ?

Toda essa controvérsia se dava por conta das mirabolantes formas de parcelamento do solo  que por conta do crescimento dos núcleos urbanos que começaram a se expandir para áreas mais distantes dos centros .

Em Dezembro de 1979 foi editada a Lei Federal  n˚ 6.766 que dispunha sobre o parcelamento do solo urbano e demais providencias, a referida lei tinha como escopo definir os critérios de criação , abertura e exploração de loteamentos tanto tradicionais como de acesso controlado e os desmembramentos . O  parcelamento do solo para criação de lotes é uma forma de conferir função social a propriedade além de estruturar as cidades e proporcionar o desenvolvimento em torno do empreendimento o que pode levar a valorização da área criando um ambiente de especulação imobiliária mas também levar ao caos se não houver um planejamento adequado.

E por que loteamentos ?

Basicamente a opção do empreendedor pelo loteamento reside basicamente na questão financeira , no custo do empreendimento uma vez que uma área de terra poderá ser loteada e logo em seguida vendida mesmo precisando se submeter as exigências da Lei para que o loteamento seja aprovado pela administração pública , para a regularidade do lote é obrigatório obedecer as exigências contidas na Lei Federal ou na Lei Municipal que disciplina o parcelamento do solo sob pena de ser considerado um loteamento irregular ou clandestino.

No caso dos loteamentos a área a ser parcelada será de responsabilidade do loteador , que deverá abrir novas vias de circulação tão como de logradouros públicos e ampliação das vias já existentes , o projeto tanto do loteamento ou do desmembramento deverá ser previamente aprovado pela prefeitura municipal ou pelo Distrito Federal.

Nos loteamentos tradicionais em regra os lotes são de propriedade exclusiva não havendo áreas comuns como piscinas ou salões de festa, visto que no loteamento as áreas são públicas, não sendo permitido a proibição de circulação tanto de pessoas ou veículos em seu interior , caso contrário cairá em uma outra modalidade de empreendimento como o condomínio edilício ou lotes com acesso controlado.

O que são lotes de acesso controlado ?

Há uma grande confusão entre o condomínio de lotes e os lotes de acesso controlado , muitas vezes são extremamente parecidos que se o adquirente não for cuidadosamente orientado poderá estar adquirindo um lote com acesso controlado pensando que é um condomínio de lotes. A figura do lotes com acesso controlado também conhecidos como loteamento fechado foi inserido na Lei 6.766/79 , que permite que o poder público municipal regulamente o impedimento do acesso de pedestres e veículos sem prévia autorização dos moradores normalmente através da instalação de portarias , guaritas e a construção de muros . Ao passo que os condomínios edilícios ou de lotes estão regulamentados pela Lei 4.591/64 na qual há uma propriedade de uso exclusivo juntamente com uma fração das áreas comuns , razão pela qual mesmo o condômino inadimplente não poderá ser privado do uso das áreas comuns, visto que, além ser proibido expor o condômino a situações vexatórias a legislação prevê meios de cobrança para satisfação dos créditos .

Como os loteamentos se organizam ?

Tanto os lotes em loteamentos tradicionais como os de acesso controlado não perdem a qualidade de loteamentos para a legislação, não se devendo confundir com os condomínios edilícios . A realidade é que muitas pessoas buscam a segurança e as comodidades dos condomínios mas com os custos de um loteamento , aí começa a celeuma .

O loteamentos ou lotes com acesso controlado a cada dia estão mais estruturados , contando com fornecimento de água própria através de poços artesianos , rondas para proteção das moradias , coleta de lixo , áreas verdes , serviço de paisagismo , porteiros , câmeras de monitoramento entre outras comodidades.

E como arcar com os custos de todos esse serviços ? Era muito comum um morador ou um grupo de moradores se organizarem de forma precária para fixarem o valor das cotas de manutenção e resolver problemas como os pagamentos da conta de luz das áreas públicas , pagar porteiros , limpeza interna entre outras coisas mas nada de forma profissional.

O mais triste de tudo é que alguns ou muitos moradores simplesmente decidem não colaborar com o rateio das despesas de uso comum de todos o que foi levando a muitos conflitos e bater as portas do judiciário .Diante dessa realidade muitos loteamentos tomaram a iniciativa de se organizarem para em conjunto pressionarem os inadimplentes a honrar com o rateio dos custos e a forma escolhida foi através da instituição de uma associação de moradores.

Como funciona uma associação de moradores ?

Primeiramente precisamos ter uma noção do que é uma associação e só assim entenderemos a razão de ainda muitos moradores resistirem a arcar com os custos de manutenção dos loteamentos . Resumidamente , a associação é uma pessoa jurídica de Direito Privado e está prevista no Art.53 do Código Civil Brasileiro e tem como finalidade a reunião de pessoas com a mesma finalidade e sem fins não econômicos , que não deve se confundir com ausência de atividades econômica.

A Constituição Federal em seu Art.5°,Inciso XVII também assegura a liberdade de associação desde que para fins lícitos , a associação de moradores é criada para o bem comum dos moradores e através dela é possível representar os moradores associados e juntos buscarem melhorias para o loteamento. O problema é que como o ato de associar-se é voluntário muitos moradores se eximem de contribuir com o argumento de que não são obrigados a associar-se .

Por muito tempo o tema foi motivo de muita controvérsia pois muitos defendem que associar-se é uma faculdade portanto não seriam obrigados a pagar por outro lado muitos argumentam que o não pagamento da taxa de manutenção caracterizaria enriquecimento ilícito e que haveria também a violação ao Princípio da Solidariedade.

E qual o cenário atual ?

Diante das inúmeras controvérsias o tema chegou ao Supremo Tribunal Federal que através do Recurso Extraordinário n°695.911 e do tema de repercussão geral n°492 fixou a seguinte tese : ” É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n° 13.465/17 , ou de anterior Lei municipal que discipline a questão , a partir do qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado , que i) já possuindo lote , adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou ii) sendo novos adquirentes de lotes o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”

Sendo assim, é de suma importância que tanto o advogado ou o corretor de imóveis responsável pela transação imobiliária informe ao adquirente que diante da existência de uma associação de moradores com seu estatuto devidamente registrado na matrícula do imóvel o adquirente passará a ser obrigado a participar do rateio, não podendo alegar desconhecimento.

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