COMO SUSTAR UM LEILÃO EXTRAJUDICIAL ?

A alienação fiduciária em garantia é uma modalidade largamente utilizada em nossa sociedade , consiste basicamente em um negócio jurídico em que o devedor fiduciante por não possuir o valor integral para a efetive aquisição do bem imóvel celebra o contrato de alienação fiduciária com uma pessoa física ou jurídica que normalmente é uma instituição financeira .

Vale mencionar que a alienação fiduciária em garantia não se confunde com a hipoteca , nesta modalidade qualquer bem pode ser dado em garantia , inclusive de terceiros , ao passo que na alienação fiduciária o próprio bem é a garantia . É o que a doutrina denomina como propriedade resolúvel , isto é , após o pagamento total da dívida a propriedade transfere-se para o então devedor fiduciário .

O problema reside quando o pagamento não é efetuado pelo devedor fiduciante e após o período de carência estipulado em contrato o devedor entra no chamado estado de mora , em outras palavras , em atraso. Na celebração do contrato , o devedor ocupará a posição de possuidor direto do imóvel podendo usufruir como proprietário fosse e o credor figurará como possuidor indireto , devendo proporcionar ao devedor e possuidor direto tranquilidade e segurança em sua posse.

No caso de mora do devedor , a propriedade se consolida em favor do credor fiduciário , isto é , passa a ser o legítimo proprietário do imóvel , devendo proceder com a devido registro da propriedade junto ao competente Cartório De Registro de Imóveis , até esse momento o credor fiduciário não pode dispor livremente do imóvel .

O primeiro passo é notificar o devedor , seja via cartório de registro de imóveis ou outra forma desde que pessoal e inequívoca , vale lembrar que este tema já foi enfrentado pelo Superior Tribunal de Justiça que a citação para aviso do leilão somente será aceito via edital se o credor comprovar que o devedor se encontra em lugar incerto e não sabido . Portanto se a citação não for pessoal ensejará em nulidade do leilão .

Todo o procedimento referentes a consolidação da propriedade em favor do credor está prevista de forma expressa na Lei no 9.514/ 1997 e tem caráter basicamente extrajudicial , sendo assim mais célere . A lei exige para a validade do procedimento que a citação seja pessoal , no contrato deverá conter a cláusula de procuração recíproca , em outras palavras , tanto a esposa quanto o esposo poderão receber a citação , caso não exista esta cláusula a citação poderá ser considerada inválida e consequentemente capaz de anular o leilão .

A justiça não socorre quem dorme , portanto é muito importante que o devedores estejam atentos para os requisitos para validade do leilão . A citação pessoal é de suma importância pois traz as informações como local e data do leilão , o que oportuniza ao credor purgar a mora e seus encargos e consequentemente a manutenção do contrato .

E qual o prazo ?

Uma vez o devedor notificado terá o prazo de 15 ( quinze ) dias para efetuar o pagamento , inclusive dos encargos decorrentes da mora e as custas cartorárias , caso não seja efetuado dentro do prazo estipulado o oficial do Cartório de Registro de imóveis procederá com a consolidação da propriedade em favor do credor .

Nos 30 (trinta ) dias seguintes a consolidação da propriedade , o credor deverá proceder com o leilão , passando ao devedor todas as informações sobre o leilão pois este possui o direito de preferência , na ausência de notificação o leilão poderá ser sustado caso o devedor não seja devidamente notificado .

No primeiro leilão o valor do lance deverá ser superior ao valor do imóvel , sendo frustrado seguirá para um segundo leilão , cujo o valor de arrematação deverá ser o de maior lance .

É assegurado ao devedor purgar a mora e seus encargos até a assinatura do auto de arrematação por isso o devedor devedor deverá ser devidamente notificado e oportunizado

Caso o fiduciante devedor permanecer no imóvel desde do leilão até a imissão na posse pelo arrematante ou fiduciário , será devido 1% do valor do imóvel como aluguel – pena , tal cobrança tem o intuito de desencorajar a permanência do fiduciante no imóvel .

Portanto conforme a lei , a inobservância aos critérios de citação do devedor podem sustar os leilões e consequentemente o devedor terá mais tempo para purgar a mora e permanecer com o contrato de alienação fiduciária .

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