Condomínio de lotes e loteamentos

Você sabe qual a diferença ?

Condomínio de lotes ou loteamento ?

É muito comum as pessoas incorrerem em equívocos quanto a natureza do empreendimento. É um condomínio de lotes ou um loteamento ?

Bem , para começarmos é importante saber que ambas situações estão previstas em nosso ordenamento jurídico e apesar das semelhanças estruturais , no que diz respeito a legislação são bem diferentes.

O que é um loteamento ?

O loteamento é uma das formas de parcelamento do solo juntamente com o desmembramento e estão regulados pela Lei Federal n° 6.766 de 19 de dezembro de 1979. A citada lei traz normas gerais deixando os Estados , Distrito Federal e Municípios definirem normas próprias levando em consideração as peculiaridades regionais e locais . Vale mencionar que a maioria das leis locais são basicamente uma reprodução da Lei Federal.

No caso do loteamento seria uma divisão de uma área maior em lotes menores , respeitando as metragens mínimas determinadas por lei . Consiste basicamente na abertura de vias de circulação , logradouros públicos , podendo também ser oriundo de modificações de vias já existentes .

Uma das particularidades do loteamento é que as vias e logradouros abertos pelo loteador deverão ser transferidas para o município – afetadas . Um loteamento comum não poderá ser cercado nem criado limites a circulação da população uma vez que as vias pertencem ao poder público.

No caso do loteamento , o loteador será responsável pela construção da infra estrutura, como por exemplo : As vias públicas e logradouros , as calçadas , sarjetas , escoamento de água , rede de abastecimento de água potável.

E quanto a segurança ? Bem, nesse caso como o loteamento é um empreendimento no qual não é cabível a proibição da circulação da população , a segurança deverá ser provida pelo poder público.

A partir daí entra em cena um outro artista , o loteamento de acesso controlado , um empreendimento que terá controle de acesso. O município através de legislação própria poderá regular a forma de controle porém fica vedada a proibição do ingresso de pedestres e veículos que não estejam previamente cadastrados ou autorizados pelo morador.

Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 8o  Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.            (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Normalmente esses empreendimentos para poderem fazer uma gestão se organizam sob a forma de associação de moradores com a cobrança de taxa de manutenção . Essa cobrança é para fazer frente a despesas como encargos trabalhistas e manutenção geral . O problema é que tais cobranças eram vistas como ilegais pois constitucionalmente ninguém é obrigado a associar-se ou manter-se associado. Controvérsia que chegou ao Supremo Tribunal Federal pois não havia um consenso sobre as cobranças da taxa de manutenção.

TAXAS ASSOCIATIVAS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DE LOTEAMENTO FECHADO. PROPRIETÁRIO NÃO ADERENTE. COBRANÇA DEVIDA. Sentença de procedência. Irresignação dos réus. Cobrança de taxas associativas a título de ressarcimento por despesas de manutenção e outros gastos. Associação constituída antes da aquisição do imóvel pelos réus, que anuíram com a associação conforme cláusula do contrato de compra e venda. Tese firmada pelo STF em julgamento de recurso extraordinário com repercussão geral (Tema 492). Sentença mantida. Recurso desprovido.

(TJ-SP – AC: 10008363220208260526 SP 1000836-32.2020.8.26.0526, Relator: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 28/09/2021, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/09/2021)

Ficando pacificado e entendimento que sim , é lícita a cobrança da taxa de manutenção cobrada pelas associações de moradores desde que seja em loteamentos de acesso controlado , caso contrário tal cobrança permanece indevida.

Condomínio de lotes :

O nosso Código Civil Brasileiro ganhou um uma seção de artigo que vem justamente incluindo o Art. 1.358-A que inclui a figura do Condomínio de Lotes. Que segundo o ilustre professor André Abelha em sua obra Direito Imobiliário -Reflexões atuais traz no capítulo 25 . A nova Lei n° 13.465/2017 : O condomínio de lotes e o reconhecimento de um filho bastardo.

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Diante do dispositivo legal é possível concluir que poderá haver em uma gleba , partes exclusivas e comuns , que serão reguladas tanto pela Lei n° 4.591 /1964 e pelo Código Civil . Diferentemente dos loteamentos, nos condomínios a cobrança da taxa condominial é uma obrigação que não cabe discussão sobre sua legalidade.

Os condomínios de lotes são empreendimentos no qual toda infraestrutura deverá ser custeada pelo empreendedor ou incorporador e após a entrega das unidades deverá haver o rateio das despesas sobre a forma de taxa condominial , que constitui uma obrigação conhecida como Propter rem , isto é , a dívida condominial acompanha o imóvel não o devedor e as cotas condominiais são consideradas títulos executivos extrajudiciais.

Outra característica marcante do condomínio de lotes , é a possibilidade de constar na convenção de condomínio parâmetros de construção, como por exemplo : padrões de cores , fachadas e até mesmo a limitação quanto aos pavimentos da construção sob pena de não ter o projeto aprovado pelo município .

Tais restrições visam manter um padrão e consequentemente evitar a desvalorização do empreendimento.

E como identificar se é um loteamento ou um condomínio de lotes ?

Muitas pessoas adquirem propriedades em loteamentos simples ou de acesso controlado pensando que estão adquirindo lotes em condomínio de lotes . O fato reside pela falta ou pouca informação por parte de quem vende . Para evitar tais dissabores o recomendado antes de fechar o negócio é solicitar junto ao Cartório de Registro de Imóveis uma certidão de matrícula do imóvel , que atualmente já pode ser solicitada de forma on-line.

Conclusão :

Independente se o empreendimento é um loteamento ou um condomínio , a relação entre moradores e vizinhos deverá ser pautada no respeito e na civilidade , pois mesmo com diferentes mecanismos é possível valer-se de meios para cessar possíveis perturbações.

Se você quiser saber mais é só enviar sua dúvida para : contato@ivyaraya.com.br

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