O QUE É PERMUTA ?
A permuta é uma modalidade de contrato previsto no Código Civil Brasileiro no Art.533 , as partes pactuam ceder uma coisa por outra. Também aplica-se de forma residual os preceitos do Contrato de Compra e venda, tem como característica sua bilateralidade pois gera para as partes envolvidas direitos e obrigações e pode ser um contrato simples ou revestido de toda formalidade , dependendo do caso concreto .
Na permuta não haverá pagamento em dinheiro nem serviços , caso contrário estaremos diante de um contrato de compra e venda, outro ponto que deve ser observado é a igualdade entre as partes para evitar uma onerosidade excessiva e deixar o contrato desequilibrado entre as partes.
A PERMUTA NA INCOPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
A incorporação Imobiliária está regida pela Lei n° 4.591/64 e conforme o Art.28 Parágrafo único:
” Parágrafo único : Para efeito desta Lei , considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção ,para alienação total ou parcial , de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. ”
Portanto conclui-se que por força de Lei a incorporação imobiliária tem como objeto a venda de unidades futuras e para isso o incorporador precisará de um local para erguer a construção . O primeiro passo do incorporador será buscar o local para o empreendimento ,pois não maioria das vezes o terreno não pertence ao negócio .
Neste fase teremos a figura do terrenista , aquele que possui o terra mas não possui interesse ou recursos para empreender no local , momento em que se tem início as tratativas para a consolidação do contrato de permuta .O proprietário do terreno transfere para o incorporador através de escritura pública a propriedade do terreno em troca de futuras unidades imobiliárias , há também a possibilidade de uma torna em dinheiro , como uma forma de adiantamento .
A Lei concede proteção ao terrenista no caso de de descumprimento por parte do incorporador , que poderá requerer a resolução do contrato e consequentemente ingressar com uma ação de reintegração de posse e cumulada com indenização por perdas e danos.
Caso a resolução tenha se dado por iniciativa do terrenista , esse deverá indenizar tanto o incorporador como os futuros adquirentes pelas parcelas pagas.
Um ponto que deve ser considerado é que quando a resolução resultar por culpa do incorporador , a responsabilidade pelas indenizações devidas aos futuros adquirentes não atinge o terrenista , salvo se esse também comercializou unidades o que o torna incorporador também , atraindo para si a responsabilidade solidária diante dos adquirentes.
HIPOTÉCA DO TERRENO , É CABÍVEL ?
Outro ponto que não deve ser esquecido , é que muitas vezes o empreendimento além das parcelas pagas pelos adquirentes também precisam recorrer a instituição financeira para levantar recursos para dar início a construção , e na maioria das vezes necessitam prestar algum tipo de garantia. Para resguardar o direito as unidades pactuadas no ato do contrato de permuta , o terrenista deverá inserir uma cláusula que impeça o incorporador hipotecar as unidades reservadas na permuta , como forma de proteção .
COMO O PROPRIETÁRIO PERMUTANTE PODERÁ SE PROTEGER ?
O terrenista para conferir uma maior proteção na transação deverá tomar algumas precauções como :
1- Exigir garantias como fiança bancária ou alguma outra garantia real , para efetivar a transferência de propriedade;
2- Inserir cláusula que impeça a hipoteca das unidades reservadas como pagamento pelo terreno , como a discrição pormenorizada de cada unidade de forma individualizada ;
3- Estabelecer prazo de entrega das unidades ;
4- Estipular em contrato cláusula de aluguel -pena em caso de atraso na construção e entrega das unidades unidades sob pena da resolução contratual ;
5 – Não tomar para si obrigações do incorporador , como a comercialização de unidades sob pena de responder solidariamente com o incorporador.
CONCLUSÃO
Portanto podemos concluir que a permuta é um tipo de negócio muito atrativo para aqueles que possuam um terreno e não sabem o que fazer , nem tenham recursos para manter nem empreender . E dependendo do terreno , para o incorporador poderá ser muito interessante mesmo que o terreno possua algum tipo de gravame detectável durante a Due Diligence – https://ivyaraya.com.br/2021/05/26/due-diligence/ portanto o melhor a fazer é buscar um profissional capacitado para orientar a melhor solução para todos.
Ivy Araya 